איך יודעים אם מחיר הקרקע הוא הגיוני?

בעסקים יש כלל ברור - תקנו בזול תמכרו ביקר יותר. זה תקף בכל עסקה בעולם ואם הכלל לא מתקיים, אין זכות קיום לעסקה. בדיקת הכדאיות העסקית בבחינת עסקת קרקע בוחנת שאלה פשוטה: האם הרווח בין קניה למכירה עתידית מצדיק את התהליך והזמן? 

בשוק הנדל״ן הנוכחי אנו רואים לא פעם ניפוח מחירים באזורי ביקוש חזקים - מה שלא משאיר מספיק רווח. מנגד - רכישה של קרקע באזורי פריפריה יכולה להצטייר כזולה יותר ואפילו כמציאה. אבל כשבחונים את שווי הקרקע העתידי, מגלים שהוא קרוב מאוד למחיר הקניה ולכן אין כדאיות לעסקה. המתודה שלנו אומרת שעסקת קרקע חייבת להצדיק את הזמן שלכם.

במקומות רבים בפריפריה ערך הקרקע כשהוא זמין לבניה זול בכל מקרה ועומד על כ 400,000 ש״ח. אם היום יש עסקה של קרקע חקלאית שעלותה היא כ 300,000 שח, נותר פוטנציאל רווח של רק 100,000 שח. זה אינו רווח מספק ומצדיק השקעה כזו הכרוחה בהוצאות נוספות וזמן המתנה.

מה לחפש:

חפשו קרקעות באזורי ביקוש חזקים וקשיחים, שבהם מחירי הקרקעות הזמינות לבנייה כבר גבוהים, אך עדיין ניתן לאתר קרקעות טרום הפשרה במחיר נמוך משמעותית. פער המחירים הזה הוא המנוע שמייצר לכם את הרווח הגבוה בהשבחה.

לדוגמה, נקודת האיזון הכלכלית נמצאת במקומות כמו פרויקט "רובע הים" בחדרה. בשל הקרבה הייחודית לים, העובדה ששווי של קרקע זמינה ליחידת דיור באזור נע סביב 1.3 מיליון ש"ח ושכיום ניתן לרכוש קרקע שטרם זמינה לרכישה באזור בסכום של כ-490,000 ש"ח. מדובר על פער מספיק גבוה של כ-800,000 ש"ח שסביר להניח שאף יגדל עד סוף התהליך.

ממה להיזהר: אל תתפתו לעסקאות שבהן מחיר הרכישה כבר מגלם את הפוטנציאל העתידי - השווי הסופי של הקרקע. דוגמה בולטת לכך היא מתחם חוף התכלת בהרצליה פיתוח - שם מחיר קרקע שאינה זמינה לבנייה עומד על כ-12,000 ש”ח למטר. מאחר וזהו בערך אותו המחיר של קרקע שכבר זמינה לבנייה, רכישה כזו פשוט לא משאירה רווח למשקיע בסוף התהליך.