תיאור כללי
מתחם 1202 נמצא בצפון-מזרח הוד השרון
בצמידות למתחמים 1200 הבנוי ו 1201 הנבנה בימים אלו, ובסמוך לכביש 531 ולתחנות הרכבת של הוד השרון וכפ"ס
תיאור המתחם
סטטוס תכנוני
פרוייקט התחנה הינו מתחם תעסוקה ומסחר כחלק מתכנית הר/1202. מתחם המשרדים יהיה יחיד במינו באזור הודות למיקומו היוצא דופן בקרבת תחנות הרכבת, כביש 531 החדש וצומת.
העירייה אשר הינה יזמית התוכנית הפקידה ואישרה ב2015 תכנית מתארית מפורטת. בימים אלו מקדמת העירייה עדכון לתכנית המפורטת והכנת טבלאות איזון (פרצלציה) למתחם.
מחיר
החל מ 185,000 ש"ח
מסמכים
פרויקט התחנה - תכנית הר/1202 (מתחם 531)
בחלקה הצפוני של הוד השרון על גבול כפר סבא, מתוכנן מתחם מגורים ועסקים מהמתקדים והנגישים באזור. יזמית התכנית, עיריית הוד השרון, תכננה ואישרה את התכנית בועדה המחוזית וכעת מקדמת תכנית איחוד וחלוקה ומתקנת את התב"ע בהתאם לזכויות החדשות שהתקבלו מתוקף תכנית המתאר של העיר (הר/2050). תכנית זו היא בין המתקדמות ביותר מבין תכניות עיריית הוד השרון ונמצאת בעדיפות גבוהה יחסית בגלל שטח התעסוקה הגדול שהיא מכילה.
המיקום המעולה של התכנית בקרבת כביש 531 ותחנות הרכבת לאורכו יקנו לתושבי השכונה נגישות מירבית ויציאה מהירה מהעיר. מתחמי ההיטק והמשרדים שייבנו לאורך הכביש גם כן יזכו לנגישות גבוהה מאוד החשובה למרכזי עסקים מעין אלו וערכם הנדלני צפוי להיות גבוהה במיוחד לאור זאת.
ניתן להשקיע איתנו בפרויקט התחנה בהשקעה של החל מ 185,000 ש"ח לקרקע שרשומה על שם המשקיע בטאבו.
לקבלת מצגת מפורטת על הפרויקט ופרטים נוספים אנא לחצו כאן להשארת פרטים.
התכנית כולה מורכבת משלשה גושים מרכזיים - 6408, 6409 ו 6410.
גושים 6409 ו 6408 הינם הגושים הצפוניים הקרובים לכביש 531. הגושים מאופיינים בשטחי מסחר ותעסוקה רבים הצמודים לכביש, אך מכילים גם מעט מגורים ומבני ציבור.
גוש 6410 הינו הגוש הדרומי ובו רוב החלקות המשמשות למגורים.
חברת צמרות פעילה מרכזית במתחם זה ומציעה קרקעות הן למגורים והן למשרדים ומסחר במחיר של החל מ 185,000 שח.
חשוב לדעת שהיות והתכנית כבר נחשבת כתב"ע מאושרת מבחינת העיריה, חלים עליה היטלי השבחה באופן מיידי.
הקרקע אינה זמינה לבנייה
הקרקע תהיה זמינה לבנייה רק לאחר אישור סופי של תכנית איחוד וחלוקה (פרצלציה).
-
ממה מורכב תהליך הפשרה ושינוי יעוד קרקע?תהליך הפשרה ושינוי יעוד הקרקע כולל לרוב שלושה שלבים מרכזיים. שלב ראשון בו הקרקע מוגדרת כחקלאית ומיועדת לשימושים חקלאיים בלבד; שלב שני של תהליך שינוי יעוד הכולל הכנת תוכנית מפורטת למתחם - מה צפוי להיות אופי השכונה מבחינת אזור מגורים וסוגי בניינים, שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, פארקים עירוניים לרווחת כלל התושבים וחלוקת הזכויות בין כל בעלי הקרקע במתחם (פרצלציה); השלב השלישי - בו הקרקע זמינה לבניה לאחר תהליך שינוי יעוד ופיתוח תשתיות ומתוקפה ניתן להוציא היתרי בניה ולקדם את שלב הביצוע והבנייה בפועל, לצד בנק מממן שילווה את כל שלב הבנייה.
-
מדוע קיימת עדיפות לרכישת קרקע בבעלות פרטית?רוב הקרקעות החקלאיות במדינה שייכות למינהל או לקק"ל, כשברוב חוזי החכירה ישנה הוראה שקובעת שבעת שינוי ייעוד של הקרקע, הבעלות בה חוזרת למינהל, והמשקיע הוא בבחינת חוכר שזכאי לפיצוי חלקי ביותר לפי שווי של קרקע חקלאית אשר שוויה נקבע על ידי השמאי הממשלתי. על כן דרך המלך היא לרכוש קרקע בבעלות פרטית בלבד כך שבשעת שינוי יעוד הקרקע יוכלו בעלי הקרקע להנות ממלוא זכויותיהם.
-
איך ניתן לדעת כמה זמן ייקח לבנות במתחם?שאלת משך הזמן עד למועד הבנייה תלויה בשלושה גורמים מרכזיים – סטטוס התוכנית בועדות התכנון השונות, פיתוח המתחם ע"י הרשות המקומית ומוכנות בעלי הקרקע במגרש לתחילת בנייה. ככל שהתוכנית מתקדמת יותר בועדות התכנון השונות (מקומית, מחוזית ולפעמים גם ארצית) כך היא צפויה להיות מאושרת מהר יותר ולעבור לשלב פיתוח תשתיות במתחם שהינו באחריות הרשות המקומית. לאחר פיתוח המתחם, הופכת הקרקע ל'זמינה לבניה' ומתוקפה ניתן להוציא היתרי בניה לבניין. ככל שבעלי הזכויות בקרקע מגובשים יותר מבחינת הסכם שיתוף ובחירת נציגות דיירים כך ניתן להתקדם מהר יותר להוצאת היתרי בנייה ולשלב הביצוע בפועל. יש לקחת בחשבון שככל שמועד הבנייה קרוב יותר ערך הקרקע עולה בהתאם ופוטנציאל הרווח של המשקיע נמוך יותר.
-
איזה ערבויות מקבלים כנגד רכישת הקרקע?מיד לאחר רכישת הקרקע נרשמת עבור המשקיע רישום בעלות על הנכס, בדרך של הערת אזהרה בטאבו לפי גוש וחלקה ובהמשך רישום מלא בטאבו. מדובר למעשה על קרקע סחירה שניתן למכרה בכל רגע נתון בשוק החופשי.
-
איך מחשבים את התשואה על ההשקעה שלי?כמובן שהקרקע סחירה וניתן למוכרה בכל רגע נתון, אולם קיימות שתי קפיצות ערך משמעותיות בשווי ההשקעה ואפשרויות למימוש ההשקעה. חלופה אחת למימוש ההשקעה היא בשעת אישור התוכנית והפיכתה של הקרקע 'כזמינה לבניה' ומכירת הזכויות לרוכשים המעוניינים להיכנס לפרויקט בשלב הבנייה; חלופה שנייה למימוש ההשקעה היא להמשיך עם תהליך הבנייה עד סופו וקבלת טופס 4 וליהנות ממלוא עליית ערך הקרקע ורווח יזמי בשעת הבנייה. תחשיב התשואה על ההשקעה הוא הרווח הצפוי ממכירת הקרקע או הדירה הסופית בניכוי ההוצאות הצפויות בכל אחד מהשלבים.
-
אילו הוצאות נוספות יש?רכשתם קרקע להשקעה מזל טוב. מעבר לרכישת הקרקע יש לקחת בחשבון את ההוצאות הצפויות הבאות: מס רכישה של 6% על מרכיב הקרקע בלבד, היטל השבחה לרשות המקומית הנובע מאישור תוכניות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה שיאפשרו את מימוש זכויות ההשבחה, אגרות בניה ופיתוח, עלויות בנייה, עלויות מימון בנקאי, שכ"ט עו"ד ויועצים שונים לאורך כל שלבי הבנייה.
-
איך מחשבים מס רכישה?בניגוד לרכישת דירה שאינה מזכה, בה שווי מס הרכישה הוא 8% מערך הדירה, מס הרכישה על השקעה בקרקע לבניה הוא 6% משווי הקרקע הנרכשת. במידה וקיים היטל השבחה על הקרקע מס הרכישה מחושב גם ממרכיב היטל ההשבחה.
-
האם אני יכול להיות מיוצג עי עורך דין?בוודאי. אין כל מניעה להיות מיוצג ע"י עורך דין עצמאי ובלבד שאותו עורך דין יהיה בעל ניסיון בסוג כזה של עסקאות.
-
איך מעבירים את הכסף?לאחר חתימה על הסכם מכר לרכישת הקרקע מועברים הכספים לחשבון נאמנות של עו"ד. באחריות עו"ד לבצע רישום בעלות בקרקע, בדרך של הערת אזהרה, ורק לאחר מכן משוחררים הכספים לבעל הקרקע המוכר.
-
האם ניתן למשכן את הקרקע?קרקע שאינה 'זמינה לבניה' אינה ברת משכון כיון שלגוף בנקאי יהיה קשה לבצע מימוש מהיר של הנכס. עם זאת קיימים בנקים אשר מאפשרים קבלת הלוואות בתנאים נוחים לרכישת קרקע בשלבים אלו, ללא ערבים וללא ביטחונות, כנגד הליך חיתום מקובל.
מיקום התכנית
גושים וחלקות במתחם 1202 הוד השרון
גוש 6410, חלקות: 1, 2, 4, 7, 8, 9, 13, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 42, 43, 44, 133, 134, 135, 136, 278
גוש 6409, חלקות: 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 42, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 60, 63, 66, 69, 73, 75, 78, 81, 84, 85, 88, 93, 96, 97, 103, 105, 109, 112, 115
גוש 6408, חלקות: 16-20, 50, 94-96, 100, 102-104, 107-108, 135-137