שאלות נפוצות

ממה מורכב תהליך הפשרה ושינוי יעוד קרקע?


תהליך הפשרה ושינוי יעוד הקרקע כולל לרוב שלושה שלבים מרכזיים. שלב ראשון בו הקרקע מוגדרת כחקלאית ומיועדת לשימושים חקלאיים בלבד; שלב שני של תהליך שינוי יעוד הכולל הכנת תוכנית מפורטת למתחם - מה צפוי להיות אופי השכונה מבחינת אזור מגורים וסוגי בניינים, שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, פארקים עירוניים לרווחת כלל התושבים וחלוקת הזכויות בין כל בעלי הקרקע במתחם; השלב השלישי בו הקרקע זמינה לבניה לאחר תהליך שינוי יעוד ופיתוח תשתיות ומתוקפה ניתן להוציא היתרי בניה ולקדם את שלב הביצוע והבנייה בפועל, לצד בנק מממן שילווה את כל שלב הבנייה.




מדוע קיימת עדיפות לרכישת קרקע בבעלות פרטית?


רוב הקרקעות החקלאיות במדינה שייכות למינהל או לקק"ל, כשברוב חוזי החכירה ישנה הוראה שקובעת שבעת שינוי ייעוד של הקרקע, הבעלות בה חוזרת למינהל, והמשקיע הוא בבחינת חוכר שזכאי לפיצוי חלקי ביותר לפי שווי של קרקע חקלאית אשר שוויה נקבע על ידי השמאי הממשלתי. על כן דרך המלך היא לרכוש קרקע בבעלות פרטית בלבד כך שבשעת שינוי יעוד הקרקע יוכלו בעלי הקרקע להנות ממלוא זכויותיהם.




רכשתי קרקע להשקעה שתניב לי 'זכות לדירה'. איך אני יודע שבסוף באמת יבנו שם?


בשעת רכישת קרקע יש לוודא שהגוש והחלקה, בה נמצא המגרש, נמצאים בתוך גבולות ה'קו הכחול' של התוכנית, כפי שהוגדר ע"י ועדת התכנון המקומית. בנוסף יש לוודא שייעוד הקרקע המתוכנן הוא לפיתוח עירוני או לפארק עירוני, המקנים זכויות מלאות בתוכנית. זאת בניגוד לקרקע המיועדת לשמורת טבע או לגן לאומי, שכן ייעוד מסוג זה אינו משתנה לעולם.




איך ניתן לדעת כמה זמן ייקח לבנות במתחם?


שאלת משך הזמן עד למועד הבנייה תלויה בשלושה גורמים מרכזיים – סטטוס התוכנית בועדות התכנון השונות, פיתוח המתחם ע"י הרשות המקומית ומוכנות בעלי הקרקע במגרש לתחילת בנייה. ככל שהתוכנית מתקדמת יותר בועדות התכנון השונות (מקומית, מחוזית ולפעמים גם ארצית) כך היא צפויה להיות מאושרת מהר יותר ולעבור לשלב פיתוח תשתיות במתחם שהינו באחריות הרשות המקומית. לאחר פיתוח המתחם, הופכת הקרקע ל'זמינה לבניה' ומתוקפה ניתן להוציא היתרי בניה לבניין. ככל שבעלי הזכויות בקרקע מגובשים יותר מבחינת הסכם שיתוף ובחירת נציגות דיירים כך ניתן להתקדם מהר יותר להוצאת היתרי בנייה ולשלב הביצוע בפועל. יש לקחת בחשבון שככל שמועד הבנייה קרוב יותר ערך הקרקע עולה בהתאם ופוטנציאל הרווח של המשקיע נמוך יותר.




רכשתי קרקע להשקעה שתניב לי 'זכות לדירה'. איך אני יודע איזה דירה אקבל בבניין?


רכישת יחידת קרקע מקנה 'זכות לדירה' ממוצעת בפרויקט. לרוב דירה ממוצעת היא של 5 חד' וכוללת מפרסת שמש, חניה אחת או שתיים ואפשרות למחסן. ככל שיחידת הקרקע הנרכשת גדולה יותר היא מקנה זכויות גבוהות יותר במתחם, המתבטאות בדירה בשטח גדול יותר, בקומה גבוהה יותר או בכיווני אויר מועדפים ובסופו של דבר מתורגמים לערך דירה גבוה יותר. כחלק מתהליך הכשרת הקרקע לבנייה, נשכר שמאי מטעם הרשות המקומית אשר מכין 'טבלאות איזון' – מצד אחד מיקום וגדלי המגרשים שבבעלות כל אחד מבעלי הזכויות ומצד שני הערך של כל דירה במתחם, בהתאם לשטחה ומיקומה בבניין.




איזה ערבויות מקבלים כנגד רכישת הקרקע?


מיד לאחר רכישת הקרקע נרשמת עבור המשקיע רישום בעלות על הנכס, בדרך של הערת אזהרה בטאבו לפי גוש וחלקה ובהמשך רישום מלא בטאבו. מדובר למעשה על קרקע סחירה שניתן למכרה בכל רגע נתון בשוק החופשי.




איך מחשבים את התשואה על ההשקעה שלי?


כמובן שהקרקע סחירה וניתן למוכרה בכל רגע נתון, אולם קיימות שתי קפיצות ערך משמעותיות בשווי ההשקעה ואפשרויות למימוש ההשקעה. חלופה אחת למימוש ההשקעה היא בשעת אישור התוכנית והפיכתה של הקרקע 'כזמינה לבניה' ומכירת הזכויות לרוכשים המעוניינים להיכנס לפרויקט בשלב הבנייה; חלופה שנייה למימוש ההשקעה היא להמשיך עם תהליך הבנייה עד סופו וקבלת טופס 4 וליהנות ממלוא עליית ערך הקרקע ורווח יזמי בשעת הבנייה. תחשיב התשואה על ההשקעה הוא הרווח הצפוי ממכירת הקרקע או הדירה הסופית בניכוי ההוצאות הצפויות בכל אחד מהשלבים.




אילו הוצאות נוספות יש?


רכשתם קרקע להשקעה מזל טוב. מעבר לרכישת הקרקע יש לקחת בחשבון את ההוצאות הצפויות הבאות: מס רכישה של 6% על מרכיב הקרקע בלבד, היטל השבחה לרשות המקומית הנובע מאישור תוכניות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה שיאפשרו את מימוש זכויות ההשבחה, אגרות בניה ופיתוח, עלויות בנייה, עלויות מימון בנקאי, שכ"ט עו"ד ויועצים שונים לאורך כל שלבי הבנייה.




איך מחשבים מס רכישה?


בניגוד לרכישת דירה שאינה מזכה, בה שווי מס הרכישה הוא 8% מערך הדירה, מס הרכישה על השקעה בקרקע לבניה הוא 6% משווי הקרקע הנרכשת. במידה וקיים היטל השבחה על הקרקע מס הרכישה מחושב גם ממרכיב היטל ההשבחה.




האם אני יכול להיות מיוצג עי עורך דין?


בוודאי. אין כל מניעה להיות מיוצג ע"י עורך דין עצמאי ובלבד שאותו עורך דין יהיה בעל ניסיון בסוג כזה של עסקאות.




איך מעבירים את הכסף?


לאחר חתימה על הסכם מכר לרכישת הקרקע מועברים הכספים לחשבון נאמנות של עו"ד. באחריות עו"ד לבצע רישום בעלות בקרקע, בדרך של הערת אזהרה, ורק לאחר מכן משוחררים הכספים לבעל הקרקע המוכר.




האם ניתן למשכן את הקרקע?


קרקע שאינה 'זמינה לבניה' אינה ברת משכון כיון שלגוף בנקאי יהיה קשה לבצע מימוש מהיר של הנכס. עם זאת קיימים בנקים אשר מאפשרים קבלת הלוואות בתנאים נוחים לרכישת קרקע בשלבים אלו, ללא ערבים וללא ביטחונות, כנגד הליך חיתום מקובל.




מה ההבדל בעצם בין רכישת קרקע המקנה 'זכות לדירה' לבין הצטרפות לקבוצת רכישה?


הצטרפות לקבוצת רכישה היא אמצעי חלופי לרכישת דירת מגורים בעלויות מופחתות, בעוד רכישת 'זכות לדירה' הוא אפיק המשלב השקעה והשגת דירת מגורים מוזלת. קיימים שלושה הבדלים מרכזיים בין רכישת קרקע המקנה 'זכות לדירה' לבין הצטרפות לקבוצת רכישה - עיתוי הרכישה, גמישות ומיסוי. הצטרפות לקבוצת רכישה לרוב מתבצעת לאחר שהקרקע כבר אושרה לבניה וערך הקרקע גבוה יחסית. בעלי הזכויות אמורים להתקדם לשלב הביצוע באופן מהיר ולכן קיימת פחות גמישות למכירת הזכויות לאורך התהליך. בנוסף, למרות שרכישת הקרקע מתבצעת בנפרד ושירותי הבניה נרכשים בנפרד, מס הרכישה המוטל על בעלי קבוצת רכישה הוא של 8% מערך הדירה המוגמרת, שאינה דירה מזכה. רכישת קרקע המקנה 'זכות לדירה' לרוב מתבצעת בשלבים מוקדמים בתהליך ההפשרה ולכן ערך הקרקע נמוך באופן משמעותי, קיימת גמישות גבוהה לבעל הקרקע לממש את השקעתו בכל עת, ובמיוחד בשעת שינוי יעוד והפשרת הקרקע ובנוסף שווי מס הרכישה הוא של 6% מערך הקרקע בלבד, גם עבור משקיעים שאינם זכאים לפטור על דירה מזכה.





יש לכם שאלה שלא מופיעה כאן?

כתבו לנו, אנו נענה לך אישית וכמובן נוסיף באתר

צמרות הדר א.ע בע"מ

כתובתנו: הנגר 24, הוד השרון

בניין א.מ.י, קומה 3

ועכשיו גם צמרות בווטסאפ-

יש לכם שאלה? שלחו הודעה ל 052-5204952

טלפון: 09-7965115

  • הפייסבוק של צמרות
  • Google+ Social Icon