תהליך הפשרה ושינוי יעוד הקרקע כולל לרוב שלושה שלבים מרכזיים. שלב ראשון בו הקרקע מוגדרת כחקלאית ומיועדת לשימושים חקלאיים בלבד; שלב שני של תהליך שינוי יעוד הכולל הכנת תוכנית מפורטת למתחם - מה צפוי להיות אופי השכונה מבחינת אזור מגורים וסוגי בניינים, שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, פארקים עירוניים לרווחת כלל התושבים וחלוקת הזכויות בין כל בעלי הקרקע במתחם (פרצלציה); השלב השלישי - בו הקרקע זמינה לבניה לאחר תהליך שינוי יעוד ופיתוח תשתיות ומתוקפה ניתן להוציא היתרי בניה ולקדם את שלב הביצוע והבנייה בפועל, לצד בנק מממן שילווה את כל שלב הבנייה.

רוב הקרקעות החקלאיות במדינה שייכות למינהל או לקק"ל, כשברוב חוזי החכירה ישנה הוראה שקובעת שבעת שינוי ייעוד של הקרקע, הבעלות בה חוזרת למינהל, והמשקיע הוא בבחינת חוכר שזכאי לפיצוי חלקי ביותר לפי שווי של קרקע חקלאית אשר שוויה נקבע על ידי השמאי הממשלתי. על כן דרך המלך היא לרכוש קרקע בבעלות פרטית בלבד כך שבשעת שינוי יעוד הקרקע יוכלו בעלי הקרקע להנות ממלוא זכויותיהם.

שאלת משך הזמן עד למועד הבנייה תלויה בשלושה גורמים מרכזיים – סטטוס התוכנית בועדות התכנון השונות, פיתוח המתחם ע"י הרשות המקומית ומוכנות בעלי הקרקע במגרש לתחילת בנייה. ככל שהתוכנית מתקדמת יותר בועדות התכנון השונות (מקומית, מחוזית ולפעמים גם ארצית) כך היא צפויה להיות מאושרת מהר יותר ולעבור לשלב פיתוח תשתיות במתחם שהינו באחריות הרשות המקומית. לאחר פיתוח המתחם, הופכת הקרקע ל'זמינה לבניה' ומתוקפה ניתן להוציא היתרי בניה לבניין. ככל שבעלי הזכויות בקרקע מגובשים יותר מבחינת הסכם שיתוף ובחירת נציגות דיירים כך ניתן להתקדם מהר יותר להוצאת היתרי בנייה ולשלב הביצוע בפועל. יש לקחת בחשבון שככל שמועד הבנייה קרוב יותר ערך הקרקע עולה בהתאם ופוטנציאל הרווח של המשקיע נמוך יותר.

מיד לאחר רכישת הקרקע נרשמת עבור המשקיע רישום בעלות על הנכס, בדרך של הערת אזהרה בטאבו לפי גוש וחלקה ובהמשך רישום מלא בטאבו. מדובר למעשה על קרקע סחירה שניתן למכרה בכל רגע נתון בשוק החופשי.

כמובן שהקרקע סחירה וניתן למוכרה בכל רגע נתון, אולם קיימות שתי קפיצות ערך משמעותיות בשווי ההשקעה ואפשרויות למימוש ההשקעה. חלופה אחת למימוש ההשקעה היא בשעת אישור התוכנית והפיכתה של הקרקע 'כזמינה לבניה' ומכירת הזכויות לרוכשים המעוניינים להיכנס לפרויקט בשלב הבנייה; חלופה שנייה למימוש ההשקעה היא להמשיך עם תהליך הבנייה עד סופו וקבלת טופס 4 וליהנות ממלוא עליית ערך הקרקע ורווח יזמי בשעת הבנייה. תחשיב התשואה על ההשקעה הוא הרווח הצפוי ממכירת הקרקע או הדירה הסופית בניכוי ההוצאות הצפויות בכל אחד מהשלבים.

רכשתם קרקע להשקעה מזל טוב. מעבר לרכישת הקרקע יש לקחת בחשבון את ההוצאות הצפויות הבאות: מס רכישה של 6% על מרכיב הקרקע בלבד, היטל השבחה לרשות המקומית הנובע מאישור תוכניות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה שיאפשרו את מימוש זכויות ההשבחה, אגרות בניה ופיתוח, עלויות בנייה, עלויות מימון בנקאי, שכ"ט עו"ד ויועצים שונים לאורך כל שלבי הבנייה.

בניגוד לרכישת דירה שאינה מזכה, בה שווי מס הרכישה הוא 8% מערך הדירה, מס הרכישה על השקעה בקרקע לבניה הוא 6% משווי הקרקע הנרכשת. במידה וקיים היטל השבחה על הקרקע מס הרכישה מחושב גם ממרכיב היטל ההשבחה.

בוודאי. אין כל מניעה להיות מיוצג ע"י עורך דין עצמאי ובלבד שאותו עורך דין יהיה בעל ניסיון בסוג כזה של עסקאות.

לאחר חתימה על הסכם מכר לרכישת הקרקע מועברים הכספים לחשבון נאמנות של עו"ד. באחריות עו"ד לבצע רישום בעלות בקרקע, בדרך של הערת אזהרה, ורק לאחר מכן משוחררים הכספים לבעל הקרקע המוכר.

קרקע שאינה 'זמינה לבניה' אינה ברת משכון כיון שלגוף בנקאי יהיה קשה לבצע מימוש מהיר של הנכס. עם זאת קיימים בנקים אשר מאפשרים קבלת הלוואות בתנאים נוחים לרכישת קרקע בשלבים אלו, ללא ערבים וללא ביטחונות, כנגד הליך חיתום מקובל.