שוק הנדל"ן שימש ב 10 שנים האחרונות כאפיק השקעה אלטרנטיבי להשקעה סולידית בבנקים. בין אם השקעת ברכישת דירה בארץ או בחו"ל, נכס מניב או קרקע בתהליכי הפשרה, במרבית המקרים ההשקעה הייתה משתלמת בצורה מובהקת על אפיקי ההשקעה שהציעו הבנקים.
כיום, למרות הריבית הנוחה שניתנת בלקיחת משכנתא, המצב שונה ולא כל ברווזון מכוער ניתן להפוך לברבור לבן, או לא כל השקעת נדל"ן תניב את התשואה המצופה ותהיה אטרקטיבית כמו לפני מספר שנים.
השקעה ברכישת דירה בלמעלה ממיליון ש"ח מגלמת רמת סיכון גבוהה יותר, במיוחד באזורי פריפריה, בהם מורגשת בצורה חזקה יותר השפעת פרויקטים מסוג 'מחיר למשתכן'.
כיום חלופות ההשקעה בנדל"ן דורשות בחינה סלקטיבית ומעמיקה יותר.
אחד מאפיקי ההשקעה בנדל"ן שלא נפגע ואפילו התחזקו בשנים האחרונות הוא השקעה בקרקע בתהליכי הפשרה. מדובר בקרקעות הנמצאות בתהליכי תכנון מתקדמים בוועדות המקומית, מחוזית או ארצית, ומיועדות לפיתוח עירוני לטובת הקמת שכונת מגורים בשנים הקרובות.
ומדוע אפיק השקעה זה נשאר יציב בתקופה של שוק מאתגר? לפניכם הסיבות המרכזיות לאטרקטיביות ההשקעה בקרקע לפיתוח עירוני, במיוחד על רקע נתוני השוק.
היצע קרקעות
בניגוד להיצע הדירות או היצע המשרדים שגדלו לאחרונה בצורה לא מבוקרת, קרקעות במדינת ישראל הן משאב מוגבל ובמחסור. תוסיפו לכך שמרבית הקרקעות בבעלות המדינה ורק כ 7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית, ותבינו כי השקעה בקרקע בבעלות פרטית, במתחם המיועד לפיתוח עירוני, היא השקעה נבונה ובטוחה בנכס סחיר שנרשם על שמכם בטאבו, המשביח את ערכו לאורך זמן.
אזורי ביקוש
קיימת חשיבות גבוהה לאיתור יישובים בעלי מדד סוציו אקונומי גבוה יחסית, בעלי שיעורי הגירה חיוביים, השקעה גבוהה בחינוך ובתשתיות עירוניות, אשר מעלים את הביקושים באזור לדירות בכלל ולקרקעות בפרט, ומשפיעים לחיוב על תשואות הרווח בעסקאות נדל"ן.
היקף ההשקעה
בניגוד להשקעה ברכישת דירה המצריכה הון עצמי גבוה של מיליוני ש"ח בתקופה קצרה יחסית, השקעה בקרקע בתהליכי הפשרה מצריכה היקפי השקעה סולידיים יותר של מאות אלפי ש"ח ומאפשרת במרבית המקרים גם קבלת הלוואה של עד 50% משווי ההשקעה ללא צורך בשעבוד הנכס או בהשגת ערבים.
פוטנציאל תשואה
השקעה כיום ברכישת דירה נורמלית צפויה לתת תשואה שוטפת של לא יותר מ 3% לשנה עם רמת סבירות נמוכה בהשגת רווח הון מעלייה במחירי הדירה.
מרכיב הקרקע באזורי ביקוש מהווה כ 50% ממחיר הדירה לפני מע"מ. השקעה בקרקע בתהליכי הפשרה יכולה להניב למשקיע רווח הון של למעלה ממיליון ש"ח ותשואה על ההשקעה של מאות אחוזים. בנוסף קיימת למשקיע הגמישות לממש את ההשקעה ברווח נאה במספר 'תחנות יציאה'.
מיסוי
בעוד שהשקעה ברכישת דירה, בין אם ישירות מיזם-קבלן ובין אם דרך קבוצת רכישה מצריכה תשלום מס רכישה גבוה של 8% מכלל שווי הדירה (בהנחה שזו דירה שנייה), מס הרכישה הנהוג על קרקע בתהליכי הפשרה הוא 6% מערך הקרקע בלבד (ללא תלות בנכסים אחרים). בנוסף לא משלמים מס רכישה על דירה שניה ברגע שהדירה נבנית.
לסיכום
ריכזנו עבורכם את היתרונות והחסרונות של אפיקי ההשקעה השונים:
