חיפוש
  • עורך צמרות

חוקי הגנת הצרכת בתחום הקרקעות


בשבועות האחרונים אנו עדים למספר כתבות על תחום מכירת הקרקעות ובפרט מבצע של הרשות להגנת הצרכן לאכיפת החוק. כתבנו מאמר קצר שמתמצת את עיקרי החוק כדי שתוכלו להבין ממה להזהר ואת הרקע.


למעשה, החוק מכתיב מספר כללים לחברות המשווקות קרקע שאינה זמינה לבניה.

נתחיל בהגדרה של "קרקע שאינה זמינה לבניה" - זוהי קרקע שלא חלקה עליה תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. בפועל כמעט כל קרקע שמווקת היום לציבור במדיה, היא קרקע שאינה זמינה לבניה, אלא אם כן מדובר בקבוצת רכישה. שכן בשלב שהקרקע כבר זמינה, אין טעם להמתין להשבחת ערך הקרקע אלא כיוון הרכישה הוא יותר לבניה בפועל. קרקעות זמינות לבניה הן יקרות מן הסתם והביקוש אליהן מצד קלבנים ויזמים גבוהה מאוד בגלל המחסור הרב בקרקעות כאלו.

לקרקעות שלא זמינות לבניה יש פוטנציאל השבחה גבוהה אך גם סיכון. גובה הסיכון תלוי באילו תכניות חלות על הקרקע ומה סטטוס התכניות האלו. לדוגמא - קרקע חקלאית שמסומנת בתכנית מתאר כקרקע לנופש מטרופוליני ואין שום תכנית מפורטת שמקודמת ע"י העיריה שמנסה לשנות ייעוד זה, זוהי קרקע שרמת הסיכון שלה גבוהה מדי ביחס לפוטנציאל, שכן ישנה שאלה של אם בכלל הקרקע תשנה יייעוד ולא רק שאלת הזמן.

לעומת זאת, קרקע שמסומנת למגורים לפי תכנית מתאר, ויש תכניות מפורטות מקודמות על המתחם ע"י העיריה או כל רשות אחרת, היא קרקע בעלת פוטנציאל גבוהה להשבחה, והסיכון מתבטא בזמן ופחות בשאלת ה"אם" בכלל זה יקרה.


היות ובדיקות אלו עשויות להיות מסובכות ולא מתאימות למשקיע הפשוט שאינו מבין בנדל"ן, החליטה הרשות לחייב את היזמים המשווקים קרקעות, להציג בפני המשקיעים דוח שמאי העומד בתקן 22, בו השמאי אמור לסקור את הקרקע, את התכניות החלות עליה ולהציג סיכוי מול סיכון, טווח זמנים ומחיר לקרקע במצב א' - שבו הקרקע אינה זמינה לבניה, לעומת מצב ב' היפוטטי שהקרקע תהיה זמינה לבניה. המשקיע צריך לקבל את הדוח ולעיין בו לפחות 7 ימים טרם חתימה על הסכם. בנוסף לדו"ח המלא, חשוב לקבל גם תמצית של הדו"ח כדי לקבל בעמוד אחד את כל עיקרי הדברים מבלי לצלול לשמאות ארוכה ומלאה שלעתים גם היא עשויה להיות מסובכת.


בנוסף לכללים אלו, חלות על החברות הוראות כיצד לפרסם קרקעות שאינן זמינות לבניה, כאשר העיקרית שבהן היא לציין במודעה במפורש ובאופן ברור שהקרקע אינה זמינה לבניה.

בכל אופן, עם או בלי חוקים אלו, יש להקשיב לתחושות הבטן, לבדוק גם אם באופן שטחי על החברה ובעליה ובשום אופן לא לחתום על הסכם מכר ביום הפגישה, גם אם ההצעה נראית מפתה מאוד.


לכל עזרה או שאלה, נשמח לסייע,


צוות צמרות נדל"ן


* המאמר לא נכתב ע"י עורך דין, לא מהווה המלצה כלשהי ואינו מפרט את כל הוראות חוק הגנת הצרכן אלא את הנושאים המרכזים שהיו נראים לנו. למידע מורחב יותר, ניתן להכנס לאתר הרשות ולעיין בהוראות המלאות






18 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול