השקעה בקרקע בתהליכי הפשרה - לא מה שחשבתם

בעידן בו הריבית המתקבלת על השקעות וחסכונות בבנקים היא אפסית והשקעה בבורסה דורשת ידע מקדים ואופי

חזק, נדמה כי כל אדם שני בארץ הפך להיות למומחה בתחום הנדל"ן. השקעות ברכישת דירות בארץ, בארה"ב או

בברלין, בנכסים מסחריים או השתתפות בקבוצות רכישה הפכו לעניין שכיח בכל שיחת סלון טיפוסית.

לצד אפשרויות השקעה אלו, ניתן למצוא בשנים האחרונות לא מעט פרסומים אשר קוראים לרוכשים להשקיע את

כספם ברכישת יחידת קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה אשר בבוא היום תופשר ותניב זכות ליחידת דיור בפרויקט

שייבנה. למרות אי הודאות שקיימת באפיק השקעה זה, יותר ויותר משקיעים בוחרים באפיק זה מתוך תקווה כי

ההשקעה תניב להם רווחים נאים של מאות אחוזים, וזאת כאשר ייעוד הקרקע ישתנה לפיתוח עירוני לטובת מגורים,

מסחר או מבני תעשיה.

קרקע בתהליכי הפשרה – האם מתאימה לכל משקיע?

שני מיתוסים שברצוני להפריך לגבי רכישת קרקע בתהליכי הפשרה:

מיתוס מס' 1" :רכישת זכות ליחידת דיור באמצעות קרקע חקלאית היא אמצעי חלופי לזוג צעיר, חסר נכסים, להגיע

לדירה ראויה באזור ביקוש בתוך פרק זמן סביר". אכן סכום השקעה ראשוני של מאות אלפי שקלים הינו מפתה, אולם

תהליך שינוי יעוד קרקע חקלאית לפיתוח עירוני יכול להימשך 5-10 שנים ואף יותר מכך ובסופו של דבר גם לא מבטיח

בהכרח לזוג הצעיר גודל ומיקום מדויק של הדירה בפרויקט.

מיתוס מס' 2" :רכישת קרקע חקלאית מתאימה לכל משקיע, גם חסר הון עצמי ראשוני, וניתנת למימוש באמצעות

הלוואה בבנק". סוג השקעה זה מתאים לטעמי בעיקר לאנשים מבוססים, בעלי נכסים שבבעלותם נדל"ן או כספים

נזילים, שיכולים לאפשר לעצמם השקעה זו ללא מגבלת זמן ומבלי לפגוע ברמת החיים שלהם.

כיצד למזער סיכונים ברכישת קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה?

הפרסומים לגבי תשואות אדירות שניתן להשיג באמצעות רכישת קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה אינם חושפים בפני

הרוכשים את הסכנות הטמונות באפיק השקעה זה ולעיתים אף מציגים מצגי שווא. ברוב המקרים קרקע חקלאית

בתהליכי הפשרה הנה קרקע לגביה לא קיימים היתרי בניה כלשהם, והשימושים שניתן לקיים על הקרקע הם גידולים

חקלאיים או הקמת חממות ו/או בתי אריזה לצורך גידולים חקלאיים בלבד.

כיצד אם כך ניתן למזער סיכונים ברכישת קרקע חקלאית:

• רכישת קרקעות באזורי ביקוש - איתור יישובים בעלי מדד סוציו אקונומי גבוה יחסית, שיעורי הגירה חיוביים,

השקעה גבוהה בחינוך ובתשתיות עירוניות, אשר משפיעים לחיוב על תשואות הרווח בעסקאות נדל"ן.

• ייעוד הקרקע לפיתוח עירוני - יש לשים לב שבעת הרכישה ייעוד הקרקע מתוכנן לפיתוח עירוני (סימון צהוב

בתוכנית המתאר המחוזית או בתכנית מתאר או תכנית מפורטת) ואינו לשמורת טבע או לגן לאומי שכן ייעוד מסוג קשה מאוד לשנות.

דוגמא לתכנית מפורטת של תכנית הר/1202 בהוד השרון

• רכישת קרקע בבעלות פרטית - רוב הקרקעות החקלאיות במדינה שייכות למינהל או לקק"ל, כשברוב חוזי

החכירה ישנה הוראה שקובעת שבעת שינוי הייעוד של קרקע, הבעלות בקרקע חוזרת למינהל, והמשקיע הוא

בבחינת חוכר שזכאי לפיצוי חלקי ביותר )לפי שווי של קרקע חקלאית אשר שוויה נקבע על ידי השמאי הממשלתי(.

על כן דרך המלך היא לרכוש קרקע בבעלות פרטית בלבד ישירות מבעלי הקרקע ולא דרך מתווכים!

• קיומו של הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות בחלקה – הסכם שיתוף מעגן את היחסים בין המשקיעים בחלקה ודואג

לייצר מנגנון מוסכם של קבלת החלטות לטובת קידום הליך התכנון, ללא עיכובים וללא מחלוקות. ללא הסכם

שיתוף עשויים להיגרם עיכובים לאחר שינוי הייעוד, מאחר וכל בעלי הזכויות על החלקה הנם שותפים מלאים בכל 'גרגר וגרגר' של בקרקע ונדרשת הסכמה של הבעלים על מנת להתקדם לבנייה. הסכם שיתוף נכון מייצר מנגנון אשר ימנע כל עיכוב אפשרי עתידי ואף יזרז את הליך הבנייה. אולם חשוב לדעת שעם יתרונותיו, הוא גם נושא עלויות לא מעטות באופן מיידי ועתידי. לכן חשוב לבדוק כי הסכם השיתוף הינו שוויוני והוגן ומאפשר מכירה של הזכות בכל שלב.

בשורה התחתונה אין ספק שהשקעה בקרקע חקלאית בתהליכי הפשרה במיקום הנכון ובזמן הנכון יכולה להניב

תשואות מעולות לאורך זמן, אך כרוכה בבדיקות ועבודה לפי עקרונות.